住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金有著“房屋養(yǎng)老金”之稱(chēng)。近日，濟(jì)南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局就新修訂的《濟(jì)南市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“意見(jiàn)稿”）公開(kāi)征求意見(jiàn)。與現(xiàn)行辦法相比，意見(jiàn)稿最大的不同在于降低了維修資金使用的門(mén)檻，經(jīng)“雙三分之二以上業(yè)主參與表決，雙過(guò)半同意”即可，而且業(yè)主表決可通過(guò)電子化方式進(jìn)行，確保業(yè)主意愿的真實(shí)表達(dá)。這一新辦法擬從明年1月1日起施行。

　　九種情況適用維修資金應(yīng)急使用

　　目前，濟(jì)南市現(xiàn)行的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法于2010年7月1日實(shí)施，已有10年之久。與現(xiàn)行辦法相比，意見(jiàn)稿進(jìn)一步明確了住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備范圍，對(duì)于其保修期滿(mǎn)后動(dòng)用維修資金維修、更新和改造有了保障。

　　在維修資金使用方面，意見(jiàn)稿與《山東省住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》接軌，細(xì)化為一般使用、計(jì)劃使用和應(yīng)急使用。計(jì)劃使用和一般使用經(jīng)業(yè)主表決同意后組織實(shí)施維修，應(yīng)急使用是指采取應(yīng)急程序事前不用表決、事后公示的使用方式。當(dāng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有屋面外墻防水嚴(yán)重?fù)p壞、電梯故障需立即維修、玻璃幕墻炸裂、地下車(chē)庫(kù)雨水倒灌等九種情況，可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)后組織實(shí)施維修，維修完畢后進(jìn)行公示。

　　維修資金使用表決規(guī)則變化最大?，F(xiàn)行辦法要求“維修和更新、改造方案須經(jīng)有利害關(guān)系的、占已交付使用房屋面積和戶(hù)數(shù)三分之二以上的業(yè)主書(shū)面同意”，這帶來(lái)表決難、耗時(shí)長(zhǎng)，影響維修資金的高效使用。對(duì)此，意見(jiàn)稿提出，維修資金的一般使用和計(jì)劃使用應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，無(wú)形中降低了門(mén)檻，有利于提高維修資金利用率，更能及時(shí)維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

　　不交存首期維修資金不能交房

　　在維修資金交存方面，修訂后的意見(jiàn)稿有了較大變化，要求“商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理住宅交付手續(xù)前，一次性足額交存首期維修資金”，而且開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)與業(yè)主在購(gòu)房合同中約定業(yè)主按有關(guān)規(guī)定交存維修資金，并督促業(yè)主交存。對(duì)于未按照規(guī)定交存首期維修資金的，開(kāi)發(fā)商不得向業(yè)主交付房屋，若違規(guī)交付的，則由開(kāi)發(fā)商交存。

　　商品住宅、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修資金，首期交存標(biāo)準(zhǔn)為：獨(dú)棟別墅每平方米20元，未設(shè)電梯的房屋（含儲(chǔ)藏室）每平方米60元，設(shè)有電梯的房屋（含儲(chǔ)藏室）每平方米120元。首期交存標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有變化，但在表述上增加了儲(chǔ)藏室。出售公有住房的售房單位須按多層住宅不低于售房款20%、高層住宅不低于售房款30%的比例從售房款中一次性提取維修資金。

　　公共收益總額至少6成劃轉(zhuǎn)維修資金

　　首期維修資金應(yīng)直接交存至維修資金專(zhuān)戶(hù)，任何單位和個(gè)人不得代收，業(yè)主交存的維修資金屬于業(yè)主共有。維修資金專(zhuān)戶(hù)下設(shè)房屋賬戶(hù)和公共賬戶(hù)。房屋賬戶(hù)主要用于儲(chǔ)存業(yè)主、建設(shè)單位交存的維修資金，以及房屋賬戶(hù)的增值收益，按照物業(yè)管理區(qū)域設(shè)總賬，按房屋戶(hù)門(mén)號(hào)設(shè)分賬；公共賬戶(hù)主要用于儲(chǔ)存公共收益劃轉(zhuǎn)的維修資金、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主共同決定轉(zhuǎn)入的其他資金，以及出售公有住房劃轉(zhuǎn)的維修資金。

　　值得一提的是，為做大維修資金這個(gè)“蓄水池”，意見(jiàn)稿擬規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共收益可以劃轉(zhuǎn)為維修資金。公共收益主要包括利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、租賃等產(chǎn)生的收益及共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后的回收殘值，在扣除業(yè)主委員會(huì)辦公和業(yè)主大會(huì)同意的其他經(jīng)費(fèi)后，其余部分用于交存維修資金，具體交存比例由業(yè)主大會(huì)決定，但不應(yīng)低于公共收益總金額的60%。